PAR JONATHAN GAMACHE, AVOCAT

L’achat d’une propriété est normalement un évènement positif, qu’il s’agisse d’une résidence ou d’un bâtiment commercial. Toutefois, l’expérience peut rapidement tourner au vinaigre lors de la manifestation de vices dont la présence était insoupçonnable au moment de l’achat.

Qu’est-ce qu’un vice «caché»?
Un vice sera généralement considéré «caché» s’il était impossible de le déceler par une inspection visuelle attentive de l’immeuble. Ainsi, l’acheteur n’a pas à ouvrir ou à percer des murs à la recherche d’un problème, mais devra toutefois se comporter en acheteur prudent et diligent lors de sa visite.

L’acheteur prudent et diligent
Lorsqu’un acheteur intente un recours en dommages pour vice caché, le tribunal cherchera à savoir si ce dernier s’est comporté avec prudence et diligence afin de déterminer s’il aurait pu ou dû déceler la présence potentielle du vice avant l’achat.
L’acheteur prudent et diligent doit être attentif à la présence de tout indice qui permettrait de soupçonner la présence d’un vice caché et faire effectuer les vérifications additionnelles qu’il juge appropriées avant l’achat, sans quoi le tribunal pourrait qualifier le vice d’«apparent» et rejeter son recours.

Attention : la jurisprudence foisonne d’histoires d’horreur où des acheteurs n’ont pas effectué de vérifications additionnelles en présence d’indices parfois même mineurs qui pouvaient leur suggérer la présence d’un vice caché. Ces derniers se sont donc retrouvés sans recours contre leur vendeur et ont amèrement regretté leur achat, étant en présence d’un vice désastreux dont ils avaient gravement sous-estimé l’importance. À ce sujet, il est primordial de lire attentivement les recommandations du rapport d’inspection préachat et d’y donner suite, sans quoi le tribunal pourrait conclure à l’absence de prudence et de diligence de l’acheteur.

 
L’importance de l’inspection
Bien qu’elle ne soit pas requise par la loi, l’inspection préachat est une excellente idée que nous ne recommanderons jamais assez.
Choisissez idéalement un professionnel indépendant détenant une assurance et non un ami ou un membre de votre famille, puisqu’en cas de problème ou d’inspection déficiente, vous pourriez disposer de recours et, considérant la valeur potentielle en jeu, vous voudrez certainement les exercer.

La marche à suivre
À la découverte d’un vice caché, la première chose à faire est d’aviser votre assureur et votre vendeur par écrit. Vous devez lui donner l’opportunité de venir constater le vice dans un délai raisonnable et de vous soumettre un plan de réparation approprié avant d’entreprendre vos propres travaux, sauf circonstances exceptionnelles. Attention : si vous effectuez des travaux avant d’avoir donné cette opportunité à votre vendeur, vous pourriez potentiellement avoir court-circuité votre recours.

Les questions à poser
Souvenez-vous toujours du fait que tous les montants accordés en compensation de dommages liés à un vice caché tiennent compte de la durée de vie des éléments affectés. Autrement dit, si un drain français a une durée de vie de 15 ans et qu’il est nécessaire de le changer après 10 ans en raison d’un vice caché, l’indemnité accordée sera équivalente à un tiers de sa valeur, soit à sa durée de vie restante.

Il est donc important de vous interroger sur l’âge du toit, des fondations, de la maçonnerie extérieure, du drain français et sur les manifestations antérieures de tout trouble qui nécessite un examen plus poussé.

Quoi qu’il arrive, n’ayez jamais peur de poser trop de questions!